アパート経営は「プロパンガス」がいい？！賃貸リスク軽減や収支計画改善も

不動産賃貸経営は比較的安定した中期的投資。その中でも「一棟アパート投資」はプロパンガスとの親和性が高く、メリット・デメリットをしっかり理解していれば、アパート経営の修繕費用削減や収支改善を目指すことができます。本ページでは、アパート経営におけるプロパンガスの利便性やメリット・デメリットをご紹介いたします。

アパート経営とは、賃貸アパートを所有して各部屋を入居者へと貸し、家賃収入を得ることを主目的とした不動産投資のことです。不労所得・節税・定年後の資金などのために行う人が多く、株式や投資信託に比べると価格変動が小さく安定性を見込めるのが特徴。中でも一棟アパート投資は、一定以上の年収や金融資産を持つ方の中期的な資産形成に向いている投資と言えます。

賃貸アパート経営を行うにあたっては、目的に合わせた収支計画を立てるなど専門知識や手間を要しますが、運営は管理会社に任せることも可能。多くの場合はアパート一棟＋土地を所有することになるので初期投資には多くの資金が必要ですが、土地は資産として残りますし、アパート経営のメリットとリスクを理解した上でアパート経営を行えば安定した収益が期待できます。

同じ不動産投資である区分マンション・一棟マンションの経営と比べて、一棟アパート経営はどのようなメリットがあるのでしょうか？アパート経営を検討している方が参考にしやすいよう、アパート経営によって何ができるのかという視点でご紹介したいと思います。

一棟アパート経営の代表的なメリットは「安定した不労所得を得られる」こと。そもそも賃貸住宅経営自体が安定的かつ効率的な資産運用として注目されています。

また、区分マンションや戸建住宅の賃貸経営では退居や家賃滞納があれば収入はゼロになってしまいますが、一棟アパート経営であればそのリスクを分散させ安定した収入が見込めます。全戸が空室・滞納とならない限り収入がある、という点はメリットの中でも一番魅力的に見えるのではないでしょうか。

一棟アパートに多い木造物件は鉄筋コンクリート（RC）造・鉄骨造と比べて法定耐用年数が短い為、確定申告時の減価償却費を大きく取ることができ、所得税・住民税の一年あたりの節税効果が大きくなります。

さらに、相続税対策としての活用法も。建物を貸していると「借家権割合」などによって評価減を受けたり、現金や自用地よりも相続税評価額が安くなる為、相続税や固定資産税の負担軽減も見込めます。

賃貸住宅の賃料はデフレ傾向の世情においてもほぼ横ばいの水準で、あまり大きなブレがなく安定的です。株式投資で株価をコントロールすることはできませんが、アパート経営は努力や工夫によって入居率アップ、賃料アップを目指すこともできます。

また、区分マンションの場合は独力で管理できるのは自己所有の室内だけですが、一棟アパート経営であれば大規模修繕のタイミングも自己判断で進められる為、利益が出た年に合わせるなど支出をコントロールできるメリットもあります。

同じ規模の資産形成を目指す場合、区分マンションを複数購入するよりも一棟アパートの方が取引数も少なく手間も少なくなります。

土地をお持ちの方であれば土地活用を後押しする税制の優遇措置*もあり、資産継承もスムーズ。賃貸アパート経営は運営を専門業者に任せられるので、次世代に負担の無いかたちで継承できます。また、建物を取り壊すことになっても土地が残り、その後の資産運用の選択肢が残ります。

*：優遇措置は変更になる場合があります。

一棟アパート経営は投資の中でも比較的堅実な運用が期待できますが、投資・経営である以上リスクもあります。リスクをゼロにすることはできませんが、経営リスクをきちんと理解した上で経営計画を立て、より堅実かつ安定的なアパート経営を目指しましょう。

アパート経営は入居者様からの家賃で成り立ちますので、空室＝収入ゼロの状態が続けばローン返済もままなりません。主だった空室になる理由としては以下のようなものがあります。

賃貸住宅を選ぶに当たって重要な項目となる「築年数」「駅徒歩」「周辺施設」は空室リスクに直結します。建物が古くなれば設備や外観が入居者のニーズから外れてしまったり、そもそも見た目が悪く内見の際に入居したいと思えないなんていうことも。大学のキャンバスが移転した、工場が閉鎖したなど、周辺環境の変化によっても急激に空室リスクが高まることもあります。

2015年には相続税対策のためのアパート建築ブームが起こりましたが、市場が飽和気味になり、実際に空家率は年々増加している状況に。オーナー様であれば当然気にされているポイントだと思いますが、経営計画を立てるにあたって入居率・収益率の想定は念入りに考える必要があります。

ローンの金利は、大きく分けると「固定金利」「変動金利」2つの金利タイプがあります。固定金利はその名のとおり金利は均一ですので、金利が低い時に固定金利で借り入れをしておけば、金利が上昇する経済状況でも返済額が一定で経営がしやすくなります。

一方の変動金利は、情勢によって定期的に金利が変動します。固定金利に比べ低めの利率であることが多く、低金利の時や金利が下降傾向の際は特にお得ですが、借り入れの段階では今後の金利が確定せず、総返済額がいくらになるのかはわかりません。状況によっては金利が上がり、経営計画で想定した以上の借入金返済額となる可能性もあります。

土地と建物を所有して行う一棟アパート経営は借入金額も大きく、金利上昇の際の借入金返済が大きな負担になることも。場合によっては経営計画の変更も検討し、経済動向にも柔軟に対応しなければなりません。一棟アパート経営を行う場合、一般的にはローンでの借入金は初期費用の70～80％程度が理想とされていますが、ご自身の状況に合わせた経営計画を立てましょう。

建物や設備の老朽化のメンテナンスを行わないと入居が決まらず、家賃を下げざるを得なくなることも。たとえ修繕をしっかり行っても、コンビニ・スーパーなど便利な施設がなくなったり、日当たりや環境音の悪化などの周辺環境の変化によっても同様に家賃を下げざるを得なくなるかもしれません。

また、入居者様が何らかの事情で家賃を滞納する可能性もあります。それを避けるため家賃保証の利用は費用こそ掛かりますが、リスクを避けるために必要であれば利用すべきサービスです。

アパート経営の収益は入居者様からの家賃ですから、家賃を下げる＝収益率が悪化し、経営計画が立ち行かなくなる可能性もあります。駅からの人の流れや周辺の住環境などもしっかり確認して経営計画を立てたいですね。

予定された大規模修繕であれば経営計画の内ですが、時には水道菅の凍結・パンクど想定外の修繕が発生することも。ガス給湯器も寿命は10年程度とされていますが、使用環境によってはもっと短期間で交換になる可能性もありますので、修繕費用を含め経営計画にはある程度のバッファが必要です。

その他では、地震や台風など自然災害によって建物が損傷する可能性も。地震保険などへ加入することで金銭的な負担を軽減できますが、入居者に配慮した素早い対応を取る必要があります。また、設備故障があった場合は家賃減額をしなければならなくなるかもしれません。

アパート経営を始める前に、まず重視する「目標」を決めましょう。長期的な資産形成を目指すなら新築・築浅物件を、所得税等の節税を目指すのなら築古物件を取得する方が効果的です。「不労所得」「相続税の節税」「定年後の資金」など明確な目標があると、物件の購入検討もしやすくなるでしょう。

物件購入前に収支計画・資金計画を立てると思いますが、その際にも目標に合った計画が必要に。物件は長期的に保有し相続していくのか、節税対策であれば何年後に販売・買い替えをするのかなど、資金的なもの以外の計画も必要です。大規模修繕など避けられない支出が抜けていないか、具体的な利回りや資金回収までの期間は妥当かなど細かく確認しておきましょう。

収支計画で避けられない「修繕」や、空室対策など物件価値を高めるのに必要となる「設備投資」ですが、それらに係る費用は収支計画や利回りに影響します。例えば、よくある大規模修繕の一つである給湯器の一斉交換は、世帯数×十数万円と一度にまとまった費用が必要です。

そのような修繕の一部は「プロパンガス物件」のアパート経営であれば、無償で行うことができます。もしかしたら、あなたの考えるアパート経営の目標・計画がより現実的になるかもしれません。ここからはプロパンガス物件でのアパート経営のメリット・デメリットを紹介していきます。

プロパンガス物件ではガス会社から様々な設備提供等を受けることができます。給湯器、エアコン、モニタ付きドアホン、無料インターネット導入、ガス配管施工、はてはガスボンベ設置スペースへの借地料支払いなど、ガス会社から得られる恩恵は多岐にわたります。セキュリティ向上のために一部スマートホーム化したり、防犯カメラを設置することも可能です。

本来オーナー様が負担するはずの費用をかけず、無償でこれらの恩恵を受けることができますので、利回りや収支計画の改善が期待できます。もちろん単純な修繕費用削減にもなりますし、新築の場合にはガス配管や給湯器の費用などもかからず建築コストも抑えられます。

またプロパンガスは都市ガスと比較して災害復旧性が高いことも特徴です。過去の大震災の際にも、都市ガスが復旧に1～2ヶ月かかったのに対し、プロパンガスは3日～2週間程度で復旧しました。

そのためには優良なガス会社の選定が不可欠。プロパンガスを利用中の物件であればガス会社の変更が必要となります。その際、現ガス会社との間に契約があっても、オーナー様の費用負担が出ないような形でお取次ぎ可能です。弊社がご紹介する信頼できるガス会社を利用することは、オーナー様のアパート経営の大きな力になるでしょう。

アパート・マンションのプロパンガス代は、一般的な戸建住宅のプロパンガス代より割高になりやすく、都市ガスと比較すると2倍前後のガス代になる可能性があります。都市ガス地域で一棟アパートのガス種変更を考える場合は、ガス代が入居率に影響する可能性もあるので慎重に検討しなければなりません。

都市ガスと比較する場合は、プロパンガスの値上げが不透明でわかりづらいことにも注意が必要です。値上げについてオーナー様への連絡がないケースも多いため、知らない間に入居者様のガス代が割高になってしまっている可能性もあります。

また、上記にあるメリットは厳密には無償で得られるものではなく、ガス会社と一定期間の「設備貸与契約」を結ぶ必要があります。その為、入居が見込めない物件や数年内に取り壊す物件などでは、設備貸与契約が結べず恩恵を受けることができません。

多くのプロパンガス物件では、設備貸与契約によって給湯器設置やエアコン交換、無料インターネット導入などを無償で行うことができますが、事前に確認が必要となります。ご自身でアパート経営を続ける場合はともかく、売却時や取り壊し時には設備貸与契約の解約（＝残債の清算）、または売却条件に契約継承の盛り込みが必要となる為、設備貸与契約の内容がご自身の経営計画に沿っているか確認が必要です。

多くのプロパンガス物件では、設備貸与契約によって給湯器設置や無償であるからと過剰投資を行うとガス代が割高になり過ぎてしまうので、ガス代と設備貸与内容のバランスが重要となります。

尚、弊社では入居者様とオーナー様、双方の満足無くしてアパート経営は成り立たないと考えております。そのため、弊社がオーナー様の物件のガス会社変更をお取次ぎする場合、ガス料金を現状よりもお安くすることが前提でご提案させていただいております。

プロパンガス料金の値上げについても、事前にガス会社からオーナー様へ連絡するよう、契約に盛り込むこともできます。その他にもオーナー様のご要望に合わせて最大限サポートさせていただきます。

オーナー様には修繕費削減や設備投資費用削減、入居者様にはガス料金削減や設備の充実、管理会社様へは一部設備の修理・交換手配業務などの削減、ガス会社には供給先の増加と、賃貸アパート経営に係るすべての方にメリットがある状況を目指してご提案をさせていただいております。

新築アパートのガス会社選定、または築古アパートのガス会社のりかえの際、信頼できるガス会社を選ぶことができれば、修繕費用・設備投資費用を削減することができます。プロパンガスエリアでのアパート経営をお考えでしたら、ガス会社変更によるメリットを活かすことをオススメいたします。

デメリットをしっかりとご理解いただいて、メリットを最大限生かすことができれば、プロパンガス物件はオーナー様のアパート経営の大きな力になると思います。特に、現在プロパンガス物件をお持ちのオーナー様であれば、デメリットはほとんどないと言っても過言ではありません。

もう少し細かく相談してみたい、無料の提案書が欲しい、という方は、まずはお気軽に専門スタッフまでご連絡くださいませ。